有人计算：一个中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能买得起一套房，前提还要是不吃不喝。虽然大家都在讨论高房价，但是真正知道高房价怎么构成的人，却是少数。今天就来跟大家讲讲房价到底是由哪几部分构成的。目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”。什么意思呢？ 简单的说，就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、费用和税费等+10%的开发商利润”。 那么也就是说，一旦拿地成本公开透明，房价的构成，大概也就是这几部分，很简单吧。 一土地成本 占比25%-30%。 也称土地出让金，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种资源，因此外国比国内的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。 房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。 二建安成本 占比约30%。 建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。 房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要可以分为三个部分： 部分是前期费用。 主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。 第二部分是土建费用。 很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。 第三部分是配套设施费用。 这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。 三销售费用 指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。 四开发地产的管理费用 占比5%。 包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。 另外，因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题，这就产生了利息。 五税费 占比25%。 主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。 六利润 占比10%。 房地产开发商得到的，是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。 土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的，开发商的利润空间也就会随之増大。 总的来说，楼面地价、建安成本和税费是重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。
有人计算：一个中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能买得起一套房，前提还要是不吃不喝。虽然大家都在讨论高房价，但是真正知道高房价怎么构成的人，却是少数。今天就来跟大家讲讲房价到底是由哪几部分构成的。
目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”。
什么意思呢？
简单的说，就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、费用和税费等+10%的开发商利润”。
那么也就是说，一旦拿地成本公开透明，房价的构成，大概也就是这几部分，很简单吧。
一土地成本
占比25%-30%。
也称土地出让金，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种资源，因此外国比国内的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。
二建安成本
占比约30%。
建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要可以分为三个部分：
部分是前期费用。
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。
第二部分是土建费用。
很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。
第三部分是配套设施费用。
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
三销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
四开发地产的管理费用
占比5%。
包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
另外，因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题，这就产生了利息。
五税费
占比25%。
主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。
六利润
占比10%。
房地产开发商得到的，是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。
土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的，开发商的利润空间也就会随之増大。
总的来说，楼面地价、建安成本和税费是重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。